מובא להלן תקציר עיקרי הדברים שפורסמו בנושא בחוזר רשות המיסים –

ביום 2018.1.2 ניתן בבית המשפט העליון פסק הדין לשם ובירן בו נתקבלה עמדתה של הרשות המיסים.

החידוש העיקרי שבא בעקבות פסק דין זה הינו קביעת רף כמותי להבחנה בין עסק להשכרת נכסים למטרת מגורים (מסלול פירותי) לבין השכרתם באופן פאסיבי (מסלול הוני).

עמדת רשות המסים קובעת את הספים הכמותיים הבאים-

• הכנסה מהשכרה של עד 5 דירות מגורים תיחשב כהכנסה פאסיבית.

• השכרה של 10 דירות מגורים ומעלה תסווג כהכנסה מעסק.

• השכרה של למעלה מ-5 דירות מגורים ופחות מ-10 דירות תיבחן בעיקר בהתאם למבחנים הבאים-

o היקף ההכנסה – היקף נרחב של הכנסה מדמי שכירות יטה את הכף לטובת סווג ההכנסה כהכנסה מעסק.
מבחן זה אינו מותנה בכך שההכנסה מדמי שכירות תהא הכנסתו הבלעדית או העיקרית של הנישום, ויבחן בצורה אובייקטיבית.
כמו כן, היקף ההכנסה גדול מדמי שכירות ביחס למשאביו האחרים של הנישום יהווה סממן מהותי.

o מנגנון – קיומו של מנגנון לניהול פעילות ההשכרה, לרבות פעולות שיווק, הנהלת חשבונות, גביה, פעולות לתחזוקת הדירות, או חלק מפעולות אלה יחזק את הנטייה לסיווג ההכנסה כהכנסה מעסק.

o תקופת ההשכרה – השכרה לתקופות קצרות אשר מחייבת חידושן לעתים תכופות (כגון מידי שנה) תתמוך בנטייה לסווג ההכנסה כהכנסה מעסק. לעומת זאת, השכרה לתקופות שכירות ארוכות טווח עשויה להעיד על אופי פאסיבי של פעילות ההשכרה.

o נסיבות – יש לראות את התמונה הכוללת, לשקול את המבחנים באופן מצטבר, ומהנסיבות האופפות את הפעילות ללמוד על מהותה האמיתית של הפעילות ולסווגה בהתאם.

* יש לציין שנכסים למטרת מגורים כוללים גם נכסים שאינם דירות מגורים המושכרים למטרת מגורים.
** בנוסף, החוזר איננו חל על השכרת דירות נופש או על השכרת נכסים עסקיים אחרים.

פרולינגר איל ושות'
    רואי חשבון